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吴智钢(一壶浊酒)博客

一壶浊酒喜相逢,股金多少事,都付笑谈中!

 
 
 

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一个爱海的人。一个爱登高望远的人。一个爱打桥牌的人。一个爱摄影、爱旅游、爱看自然风光的人。一个品茶、喝酒、抽烟因而被人嫌的人。一个终生投身股海的人。 吴智钢,笔名:夏日风、钟声,网名:一壶浊酒。1983年开始从业新闻,1992年开始投资股市,著有《周K线图测市应用》(1997年6月第一版,经济科学出版社出版)等。

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深圳“小产权房”确权意味着什么?  

2012-05-29 16:45:03|  分类: 经济.民生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳“小产权房”确权意味着什么?

吴智钢

 

5月25日,国土资源部、广东省政府在深圳宣布启动深圳土地管理制度改革综合试点。深圳土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式在深圳召开。会上,国土资源部副部长王世元宣读了国土资源部和广东省政府对《深圳市土地管理制度改革总体方案》的联合批复。国土资源部部长徐绍史发表讲话表示,国务院高度关注部省联合推动土地管理制度改革综合试点。希望深圳市在试点工作中要坚持深化改革创新,加强统筹协调形成改革合力,深入调研,及时发现和解决改革中遇到的问题。

笔者认为,这次国土资源部、广东省和深圳市联合推进深圳土地管理制度改革,一方面意味着我国原有的土地管理制度需要创新和突破,以适应新的形势和新的要求;另一方面,也意味着深圳现有的“小产权房”多数将被“确权”——即房产权得到确认,被合法化。这不仅将为全国的小产权房处置产生示范性的路径探索,而且也将对深圳市目前的房地产市场产生颠覆性的影响。深圳房地产市场价格将不可避免地产生结构性的调整:目前仅售4000元至8000元每平米的被确权的小产权房将出现价格上涨,而目前平均售价约为2.5万元的商品房将出现利空效应,对商品房价格产生向下牵引作用。而这种结构性调整的结果,将是深圳市房地产平均价格的下降。

今年2月,国土资源部表示,将在全国范围内试点清理“小产权房”,并再次重申,“小产权房”不予确权登记,不受法律保护。那么,在这样的政策下,为什么深圳的“小产权房”多数可以获得确权呢?原因就在于深圳的“小产权房”并不是国土资源部要清理的那种“小产权房”,甚至可以说,深圳不存在通常意义上的那种“小产权房”,而只存在着数量惊人的违章建筑。

所谓“小产权房”,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。因此,“小产权房”不具备合法性。

深圳并不存在上述意义上的“小产权房”。今年3月,深圳市规划国土委提供的权威材料指出,深圳存在着农村城市化历史遗留的违法建筑不属于国土资源部文件所称的“小产权房”。因为经过1992年、2004年两次农村城市化改造,深圳市原农业户口人员已全部转为城市居民,农村集体土地已转为国有,土地所有权实现了从国家所有和农村集体所有的二元结构变更为国家所有的一元结构。国土资源部相关文件提及“小产权房”时实际侧重于三个方面,一是占用农村集体所有的土地;二是占地的违法性;三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。但是,深圳市经过城市化以后已经不存在农村,原来的农村土地已经国有化,所以深圳并不存在“小产权房”,而是存在着农村城市化过程中历史遗留下来的违章建筑。

深圳市规划土地监察支队统计数据显示,截至201062日,深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为3794万栋,占全市建筑物总量的5593%;总建筑面积405亿平方米,占全市建筑物总面积的4927%,总用地面积13145平方公里。

对于如此数量惊人的违章建筑,深圳市只能尊重历史,遵守当年城市化过程中的相关承诺,维护多数人的利益来解决。早在20096月,深圳市人大常委会已颁布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,使这个问题的解决获得了法律依据;而当前开展的土地管理制度改革试点,则将依据上述《处理决定》予以实施。即对原来的农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内,探索房地权利分离条件下的管理制度,探索土地权益书、作价入股等补偿模式等,破解确权难题。

深圳市数量巨大的“小产权房”(准确的名称应该是“历史遗留的违章建筑”)一旦多数被确权,应该是深圳置业者的福音。因为它不可避免地导致深圳市房地产市场平均价格的下调。

从法律上看,“小产权房”是不能转让和销售的,但从市场实际来看看,深圳的“小产权房”一直都存在着市场交易。在价格方面,深圳的“小产权房”和全国的一样,价格要比普通商品房便宜,而且更加便宜。全国来看,“小产权房”价格只有同样位置商品房价格的40%~60%; 但深圳的“小产权房”价格目前只有同样位置商品房的30%~50%。人们对购买“小产权房”通常都担心不能受到法律的保障,而深圳“小产权房”一旦确权的话,置业者这方面的担心没有了,而且“小产权房”不能流通交易的障碍也消除了,面对当前深圳市商品房1.5万元至2.5万元的高价,当前仅有4000元至8000元的价格当然更具有吸引力,更重要的是,后者更加能够适应置业者的消费能力。可以预见的是,深圳“小产权房”一旦确权,必然吸引更多人来购买,而购买者在增加,不可避免地提高了深圳“小产权房”的市场价格。但是,由于深圳“小产权房”数量巨大,而且建筑密度较大,社区环境通常欠佳,种种因素都决定了深圳“小产权房”价格虽然会有一定程度的上升,但上升的幅度应该比较有限,有理由相信其上升后的价格将在深圳房地产市场平均价格之下。

对于深圳当前的商品房市场而言,深圳的“小产权房”一旦获得确权,无疑是一个利空的消息。尽管今年以来,深圳商品房价格有小幅回落,但目前仍然高企在1.5万元至2.5万元之上,几乎占到全市建筑面积五成的“小产权房”一旦开始流通,无疑将对商品房价格产生向下牵引的作用。

对于深圳本地房地产上市公司而言,其影响是有所区别的:对于一些已经大量布局原来的农村土地的,或者布局了“小产权房”的公司,由于可以预期其土地的升值而形成了利好;而对于一些只靠销售商品房的公司来说,恐怕是利空因素多于利好因素吧。

对于全国的土地管理制度来说,虽然内地的“小产权房”肯定不能复制深圳的“小产权房”的处理方法,因为这两种“小产权房”本来就有本质上的区别。但是,深圳的改革模式,或许可以给全国各地的土地管理制度开拓思路,带来启迪。

                     (刊于《证券时报》2012528A3版)

 

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